Immobiliengutachten

Notwendigkeit

In einem Immobiliengutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Sie sind sinnvoll vor dem Kauf oder dem Verkauf einer Immobilie und dienen der Kaufpreisfindung. Ein Immobiliengutachten kann jedoch auch gesetzlich vorgeschrieben sein. Anlässe hierfür sind beispielsweise Scheidungsverfahren, Auseinandersetzungen von Erben oder auch Zwangsversteigerungen. Mit einem Immobiliengutachten kann jedoch auch überprüft werden, ob das Finanzamt die Schenkungssteuer oder die Erbschaftssteuer korrekt berechnet hat.
Für den Inhalt eines Immobiliengutachtens gibt es keine verbindlichen Vorgaben. Man unterscheidet sie in Vollgutachten und Kurzgutachten. Vollgutachten sind meist mehrere Seiten lang und enthalten eine Beschreibung der jeweiligen Immobilie nebst Fotos, Plänen und weiteren Daten, die eigentliche Bewertung sowie das Verfahren, welches bei der Bewertung angewandt wurde. Der Preis für solch ein Immobiliengutachten hängt in den meisten Fällen vom Wert der jeweiligen Immobilie ab sowie für den Aufwand, welcher bei der Erstellung notwendig wird.
Ein Kurzgutachten fällt weniger ausführlich aus. Auch diese enthalten den Verkehrswert, welcher auch im Kurzgutachten nachvollziehbar ist.

Faktoren

Für den Wert einer Immobilie sprechen die unterschiedlichsten Faktoren. Hierzu gehört die Lage, der Zustand der Immobilie und auch eventuelle Mieteinnahmen. Der Immobilienmarkt und seine Entwicklung kann sich von der Großstadt zum weiteren Umfeld stark unterscheiden. So kann es passieren, das manche Eigentümer zu viel für ihre Immobilie verlangen während andere ihren Preis zu niedrig ansetzen. Für eine erste Einschätzung über den Wert einer Immobilie kann man den Blick auf verschiedene Makler werfen, auf Zeitungsanzeigen in der eigenen Umgebung oder auch im Internet. Als Eigentümer bekommt man hier einen ersten Überblick, welche Immobilien gerade gefragt sind und welche Preis hierfür erhoben werden. Daneben kann man seine Immobilie auch online bewerten lassen. Solche kostenlosen Bewertungen werden von verschiedenen Immobilienportalen wie auch von verschiedenen Maklern. Zu diesem Zweck können Daten der Immobilie in einen Rechner eingegeben werden. Aufgrund von Vergleichsangaben wird dann der Preis ermittelt. Solche Ergebnisse geben jedoch nur einen groben Überblick über den Preis. Eine bessere Alternative ist die Erstellung eines Immobiliengutachtens durch einen Profi.

Tabellen der Gutachterausschüsse

Auch als Laie kann man sich Hinweise holen, welche sich nach den Zahlen der regionalen Gutachterausschüsse richten. Unabhängige Gremien sammeln hierfür Kaufpreise aus den Kommunen und leiten hieraus die Kauf- und Verkaufspreise für Immobilien der unterschiedlichsten Art ab. Die unabhängigen Gremien veröffentlichen in der Regel einmal jährlich darüber einen Bericht. Dieser Bericht wird von sehr vielen Städten und Gemeinden online zur Verfügung gestellt. Diese Berichte enthalten beispielsweise Angaben zu den Bodenrichtwerten. Anhand deren Niveau ist ersichtlich, ob die Gegend, in der die Immobilie steht, gefragt ist. Hohe Werte beim Boden weisen jedoch auch auf hochwertige Immobilien hin. Über die Jahre hinweg lässt sich anhand der Bodenrichtwerte auch die Marktentwicklung sehr gut beobachten. Steigende Bodenrichtwerte weisen so auf eine stärkere Nachfrage hin.
Auch wer kein ausführliches und exaktes Immobiliengutachten benötigt, kann eine kurze Bewertung online vornehmen. Diese online Ermittlung des Verkehrswertes hat jedoch vor Gericht oder dem Finanzamt keinerlei Bestand. Solch eine Online Bewertung kann jedoch als gute Basis für die Kaufpreisfindung dienen. Sie kann sehr schnell und auch sehr unkompliziert durchgeführt werden. Daneben ist die Wertermittlung in der Regel kostenfrei. Für die Wertermittlung muss lediglich angegeben werden, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Danach ist die Angabe von Merkmalen der Immobilie notwendig, welche für die Wertermittlung berücksichtig werden soll. Der Wert der Immobilie wird im Anschluss daran ermittelt und dem Interessenten per Email zugeschickt.

Objektive Immobilienbewertung

Professionelle Immobilienbewerter verfügen über die nötige Berufserfahrung, welche sie durch Zertifikate und Tests nachweisen können. Sie bieten ein fundiertes Wissen über die Mietpreisentwicklung der entsprechenden Region, in welcher die Immobilie steht. Die Mietpreisentwicklung bietet jedoch nur einen annähernden Preis, denn der Preis für die Immobilie richtet sich natürlich auch nach ihrer Ausstattung, dem Baujahr und der jeweiligen Wohnlage. Professionelle Immobilienbewerter kennen sich mit den für die Immobilienbewertung notwendigen Kennzahlen aus. Hierzu gehören die zonalen Bodenrichtwerte, marktorientierte Liegenschaftszinssätze, landwirtschaftliche Nutzflächen wie auch soziodemografische und immobilienkonjunktelle Daten. Diese Daten werden in speziellen Verfahren verarbeitet. Hierzu gehört das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Aus diesen Ergebnissen entsteht dann ein Verkehrwertgutachten gemäß des §194 BauGB.

Immobilienbewertung durch professionelle Gutachter

Professionelle Gutachter bieten den Vorteil, das sie die aktuellen Marktkenntnisse in der Region besitzen. Sie können mit geschultem Auge eventuelle Mängel oder Schäden erkennen, jedoch auch die Vorzüge der Immobilie. Die Arbeit des Gutachters besteht im Wesentlichen aus dem Sammeln und Recherchieren von Marktdaten sowie Nebeninformationen. Natürlich gehört auch das eigentliche Berechnen und das Schreiben des Immobiliengutachtens zum Aufgabengebiet eines professionellen Gutachters dazu. Dabei kann die Recherche oft eine zeitaufwändige Tätigkeit darstellen. Hierzu gehören Grundstücksmarktberichte, der Mietspiegel, die Kaufpreise der Immobilien in der Region, die Normalherstellungskosten, die Bodenrichtwerte, die aktuellen Gesetze wie auch die Sammlung von Gerichtsurteilen, Grundbuchauszüge und Baulastenverzeichnisse.
Aus diesen Unterlagen sowie der persönlichen Besichtigung der Immobilie wird ein Immobiliengutachten erstellt. Dieses muss auch für einen Laien gut lesbar und nachvollziehbar sein. Jeder gute Immobiliengutachter ist deshalb bestrebt, in seinem Immobiliengutachten eine klare und verständliche Sprache zu wählen und die Komplexität in seinen Ausführungen auf ein Mindestmaß zu beschränken.

Was ist ein professioneller Gutachter?

Unter einem professionellen Gutachter versteht man eine natürlich Person, welche eine unmissverständliche Sachkunde, ein überdurchschnittlich großes Wissen und die nötige Erfahrung auf dem Gebiet von Immobilien zugesprochen wird. Aufgrund der hohen Sachkunde kann der Gutachter Stellung zu den tatsächlichen Sachverhalten nehmen. Dabei haben sie die Aufgabe, die vorgegebene Immobilie unparteiisch, unabhängig und objektiv und fachlich zu beurteilen. Der Begriff Gutachter und Sachverständiger wird dabei oft synonym verwendet. Der Begriff Sachverständiger findet meist bei Behörden oder bei Gerichten Anwendung. Diese damit gemeinten Personen berufen sich meist auf einen Gesetzeswortlaut. Private Personen dagegen werden meist als Gutachter bezeichnet. Unterschieden werden hierbei Behörden als Sachverständige, freie Sachverständige oder Gutachter, medizinische Gutachter, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC17024, staatlich anerkannte Sachverständige und verbandsanerkannte Sachverständige oder Gutachter.

Voraussetzungen

Wer als Sachverständiger oder Gutachter arbeiten möchte, der muss über eine sehr hohe fachliche Kompetenz verfügen. Erworben kann diese fachliche Kompetenz durch ein für das Fachgebiet geeignete Studium. Natürlich ist ein Abschluss hierbei notwendig wie auch eine mehrjährige Berufserfahrung oder eine Weiterqualifikation auf dem Gebiet der Immobilien. Es darf sich jeder Sachverständiger nennen, welcher über den Nachweis der besonderen Sachkunde einen Nachweis führen kann. Gutachter im Bereich der Immobilien müssen in der Lage sein, ein Gutachten zu erstellen und dies gegebenenfalls mündlich zu einem später Zeitpunkt zu verteidigen. So müssen sie nicht nur die Immobilien sachlich und fachlich korrekt bewerten sondern sie auch jeden Laien so in die Alltagssprache zu übersetzen, das sie verstanden und nachvollzogen werden können. Ein Gutachter, der diese Anforderungen nicht erfüllt, ist für die Immobilienbewertung wertlos. Gutachten, welche auf rein fachlichen Abhandlungen beruhen, können aufgrund der mangelnden Verständlichkeit nicht als Entscheidungshilfe hinzugezogen werden. Aus diesem Grund ist es einem professionellen Immobilienbewerter wichtig, das sein Gutachten für jeden, auch für Laien gut lesbar und auch nachvollziehbar ist. Hierfür wird eine klare und verständliche Sprache genutzt. Ist eine Komplexität innerhalb des Gutachtens notwendig, so wird diese auf ein Mindestmaß reduziert. Komplexitäten werden nach Möglichkeit auch ganz vermieden.