"Spekulationssteuer" beim Immobilienkauf

Die „Spekulationssteuer“ beim Immobilienkauf

Bei dieser Art von Steuer handelt es sich eigentlich um einen veralteten Begriff. Im Grunde handelt es sich dabei um eine Steuer die für sämtliche Gewinne aus diversen Verkäufen oder auch aus Kapitalgewinnen zu leisten ist. Die gesetzliche Grundlage bezieht sich dabei auf den sogenannten § 22 des EStG, des Einkommensteuergesetzes. Unter diesem ist auch zu erkennen, das „Einkünfte aus privaten Veräußerungen im Sinne des Paragraphen 23“ zu versteuern sind. Heute wird dieser etwas veraltete Begriff vor allem für den sperrigen Begriff „ Einkommenssteuer auf einen Verkaufsgewinn aus privaten geschäftlichen Unternehmungen“, verwendet.

Die Spekulationssteuer und was dabei zu beachten ist

Bei Privatpersonen verhält es sich so, das sie nicht nur Steuerabgaben auf ihr Einkommen leisten müssen, sondern außerdem noch auf sämtliche Formen, eines jeweiligen Gewinnes. Dies kann zum Beispiel der Fall sein wenn man Gewinne aus privaten Veräußerungen, aus Kapitaleinlagen oder auch aus Wertpapieren erzielt hat. In Bezug darauf wird des Öfteren der Begriff der Spekulationssteuer benutzt, wobei es sich bei diesem vorrangig um eine Steuer handelt, welche bei einem Immobilienverkauf zu leisten ist. Diese Steuer ist vor allem dann zu leisten, wenn der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer gewissen Frist vorgenommen wird.

Ein Unterschied

Wichtig zu wissen ist auch, das für die Versteuerung von Geldanlagen eine sogenannte Abgeltungssteuer fällig wird. Wobei der Steuersatz hierbei bei generellen 25 % liegt und die EStG für alle Einkünfte aus privat getätigten geschäftlichen Unternehmungen zu leisten ist. Abhängig von der Besteuerung des jeweiligen Endverbrauchers oder Nießnutzers.

Die Spekulationssteuer in Bezug auf Immobilien

Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen geleistet werden muss, hängt von diversen Umständen ab. Wobei grundsätzlich zu sagen ist, das der Verkauf von durchgängig privat genutzten Immobilien Steuerfreiheit genießt. Hierbei kann es sich um Einfamilienhäuser, oder auch um Wohnungen handeln.

Die steuerpflichtigen Verkäufe sind:

  • wenn eine Immobilie oder ein Grundstück nicht für private Zwecke genutzt wurde,
  • sogenannte gemischt-genutzte Immobilien, wobei die Spekulationssteuer anteilsmäßig berechnet
    wird. Dies bedeutet das der privat genutzte „Wohnanteil“ nicht zur Versteuerung ansteht,
  • im Rahmen einer Gütertrennung, kommt die Spekulationssteuer aber sehr wohl zum Tragen, wenn also eine Gütertrennung vertraglich vereinbart wurde und ein Partner nach einer Scheidung eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss dieser dafür den vertraglichen Steuersatz leisten, im Falle, das er diese Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist ( 10 Jahre) veräußert.
  • Wenn eine Immobilie aus einem betrieblichen Vermögen entnommen wird, oder wenn eine solche bei einer betrieblichen Aufgabe erworben wird, gilt ebenso die oben genannte 10 – Jahres Frist;

sollte der Nutznießer innerhalb dieser 10 – Jahres Frist die Immobilie veräußern, kommt der
gesetzliche Steuersatz zur Anwendung,

Steuerersparnis mittels der Spekulationsfrist

Grundsätzlich verhält es sich so das der Verkäufer einer Immobilie, die steuerliche Last aus dem Gewinn zu tragen hat. Wobei die eben genannte 10 – Jahres – Frist immer ihre Gültigkeit behält, da der Staat, sprich das Finanzamt, darin ein Spekulationsgeschäft sieht. Diese Steuerabgabe ist im Rahmen der Einkommenssteuer zu leisten. Dabei ist darauf zu achten das dieser, wesentlich höher als 25 % ausfallen kann. Diese 25 % gelten als Abgeltungssteuer, welche natürlich an den Staat abgeführt werden muss. Wer aus leicht erkennbaren Gründen, Steuern einsparen möchte sollte sich an die folgenden Regeln halten:

1.) immer die 10 – Jahres Frist einhalten,
wenn man das Grundstück oder die Immobilie, 10 Jahre nach dem Kauf veräußern möchte
entfällt die Besteuerung derselben,

2.) wenn man mindestens 3 Jahre in der Immobilie gewohnt hat, kann diese ebenso steuerfrei
veräußert werden; die Voraussetzung dabei ist, das man im Jahr des Verkaufs und in den beiden
vorangegangenen Jahren, darin gewohnt hat und diese nur zu diesem Zweck genutzt wurde,

3.) wenn man im Besitz von mehr als drei Immobilien ist und diese veräußern möchte, sollte man
maximal drei der Objekte zu einem Zeitpunkt veräußern; der Grund liegt hierin das der Staat
also das Finanzamt, jemanden als gewerblichen Immobilienhändler ansieht und diesen als
solchen besteuert, wenn er mehr als die besagten drei Immobilien zum gleichen Zeitpunkt
veräußert,

Ehrlich währt am längsten

Im Falle, das man im Besitz einer Immobilie ist und diese eventuell vermietet hat, entsteht dadurch ein Wertgewinn, welcher natürlich steuerlich abgegolten werden muss. Zu hoffen, das das Finanzamt dies nicht erfährt und man sich so die Steuerabgaben „sparen“ möchte, ist nicht anzuraten da es im gegebenen Fall, erhebliche Strafen nach sich zieht, sollte das Finanzamt von dieser Steuerhinterziehung erfahren. In diesem Fall hätte man nicht nur eine steuerliche Nachzahlung zu leisten, man wäre außerdem einer strafrechtlichen Verfolgung ausgesetzt und dürfte fortan keine gewerbliche Unternehmung, auch nicht die einer gewerblichen Vermietung einer einzigen Immobilie, mehr nachkommen.

Auch bei einem Hausverkauf wird eine Steuer fällig, nämlich die Grunderwerbsteuer. Spätestens ab dem Zeitpunkt ab dem man die Immobilie verkauft, wird für das Finanzamt erkennbar, das hier eine Immobilie veräußert wurde. Wobei es sich im Normalfall so verhält das sich das Finanzamt direkt an den Verkäufer wendet, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Wie man Kosten angibt und so die Steuerlast senkt

Nach dem Verkauf einer Immobilie, ist man generell zur Steuerabgabe verpflichtet. Ausgenommen sind nur jene Immobilien die nur zu privaten Zwecken genutzt wurden. Selbst dann wenn die Immobilie nicht zu rein privaten Zwecken genutzt wurde, lassen sich die Kosten, aufgrund der vorab geleisteten Investitionen, deutlich verringern.

Die Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung

  • hierbei handelt es ich um alle Kosten die erbracht wurden, welche in Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie angefallen sind, zum Beispiel die Kosten für Zeitungsannoncen;
  • anfallende Gebühren für den Notar
  • die Grunderwerbsteuer und Kosten für den nötigen Grundbucheintrag
  • angefallene Gebühren für den Makler
  • Kosten die im Rahmen einer Sanierung und einer Modernisierung angefallen sind

Beispiel Modernisierungskosten

Diese Kosten können nur dann abgesetzt werden, wenn die Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre vorgenommen wurde. Voraussetzung dafür ist, das man immer die handwerklichen Leistung offiziell, in Rechnungsform nachweisen kann. Eigenleistungen werden demnach nicht vom Finanzamt als Kostenerbringung angesehen.

Die Inanspruchnahme eines Fachmannes, eines Steuerberaters ist bei solch einer geschäftlich – privaten Unternehmung auf jeden Fall angeraten.

Spekulationssteuer Immobilienverkauf
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